Член АКФО
img
img

АПАРТ-ОТЕЛЬ КАК ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОДКУТ

8 марта 2018

REAM (Real Estate Asset Management) — важнейшее направление, входящее в комплекс мер по управлению активами. Направление является практически новым для России, поэтому для его внедрения в местные реалии необходимо обратиться к международному опыту и скорректировать его в соответствии с особенностями нашей страны. Один из важнейших принципов REAM — инновационность. 

Александр Шарапов, президент группы компаний NAI Becar, так определяет инновационность: «Инновационность — это наша креативность. Мы постоянно работаем над улучшением, когда генерируем идеи, придумываем новые решения, пользуясь принципом золотой пули, внедряем их на малом участке работы. Проверенные и успешные решения мы стремимся распространить и каскадировать на всех уровнях Группы».

В качестве успешного примера воплощения принципа инновационности в реалиях современного рынка недвижимости можно привести апарт-отель «Вертикаль», о котором пойдет речь в данной статье.

Удачный опыт одного проекта сотрудники NAI Becar планируют повторить и приумножить, создав сеть апарт-отелей в нескольких городах страны, тем самым предложив потребителям и инвесторам абсолютно новый продукт для России, который давно и успешно функционирует на западе. Апарт-отель, как инвестиционный продукт, становится реальной альтернативой инвестициям в недвижимость. В статье автор делится практикой создания инвестиционного продукта на примере апарт-отеля. Секрет успеха — особый подход к менеджменту. Над проектом «Вертикаль» работали как единая команда представители шести различных направлений деятельности.

Спустя два года после ввода в эксплуатацию нашего первого апарт-отеля сети «Вертикаль» можно констатировать успех этого во всех смыслах инновационного продукта. У данного успеха множество граней, но я бы от- метил три из них. Во-первых, розничные инвесторы в недвижимость скупили практически все предложенные лоты буквально за год. Во-вторых, конечные потребители — гости апарт-отеля — также голосуют рублем за его преимущества: заполняемость номеров на сегодняшний день составляет 95-98 %. В-третьих, как следствие, актив показывает высокую доходность. Если обычная инвестиционная квартира обеспечивает собственнику в лучшем случае 4 % годовых и немало седых волос, то мы по итогам первого года обеспечили 9,5 % годовых (без учета роста стоимости актива). И это только начало: я уверен, что на гори- Апарт-отель как инвестиционный продкут Апарт-отель, как инвестиционный продукт, становится реальной альтернативой инвестициям в недвижимость 30 31 зонте 5 лет средняя доходность вложений в «Вертикаль» составит около 15-17 % годовых.

Как подобный успех стал возможным? Он стал результатом объединения опыта большого количества профессиональных специалистов. Мы сработали на опережение рынка и применили комплексный подход, направленный на максимизацию отдачи от недвижимого актива в долгосрочной перспективе. Такой подход называется REAM — Real Estate Asset Management. Над проектом «Вертикаль» работали представители шести различных направлений деятельности Группы Becar. Практически всё — формат номеров и их оснащение, мар- кетинг и продажи и даже юридическая форма управления отелем — является нашим ноу-хау.

Осознанное решение

Когда я характеризую «Вертикаль» как инновационный продукт, то понимаю, что инновационный он лишь для России. В мире апарт-отель как тип доходной недвижимости существует уже несколько десятков лет. Но мы и не скрываем, что заимствуем успешные европейские и американские форматы, адаптируя их к местным реалиям.

NAI Becar (входит в Becar Asset Management Group) — российское подразделение NAI Global, одногo из лидеров мирового рынка коммерческой недвижимости. Соответственно, у нас есть доступ ко всем необходимым информационно-аналитическим материалам, которые производит NAI. И эти материалы однозначно указывают на то, что апарт-отель — очень востребованный формат с точки зрения вложений частных и институциональных инвесторов, с точки зрения девелоперов, а также конечных потребителей (читай: гостей). Изначально формат возник как инструмент для вложений английских пенсионеров в курортную недвижимость на Французской Ривьере. В общем, идея совершенно не нова, просто в России она никак законодательно не описана. Особо отмечу, что, в отличие от большинства девелоперов, которые называют апарт-отелями псевдожилье (дабы избежать обязательств по социальной инфраструктуре), мы совершенно осознанно пришли к идее строительства сети доходных домов.

И поскольку термин «апарт-отель», к сожалению, некорректно используется рыночными игроками, необходимо уточнить, что:

- апарт-отелем является гостиница для разных форм временного пребывания;
- в которой при этом проживают гости, а не собственники;
- номера в которой обычно оборудованы кухнями;
- которая чаще всего включает в стоимость проживания минимальный набор услуг и предоставляет дополнительные услуги по запросу.

При этом владеть объектом может один или несколько крупных собственников либо же проект может быть распродан небольшим инвесторам в розницу. Способ финансирования не является характеристикой апарт-отеля и никак не отражается на его эксплуатации: гости не знают, что живут в номере, который принадлежит какому-то конкретному человеку.

Колоссальная потребность

Когда мы пришли к идее построить сеть классических (в западном пони- мании) апарт-отелей, то, конечно же, предварительно оценили рынок аренды в Петербурге. И поняли, что этот рынок состоит из собственно отелей (которые в свою очередь подразделяются на очень дорогие и очень плохие), а также из примерно 600 тыс. объектов частного размещения (квартир и комнат). Последние чаще всего сдаются в аренду не совсем официально.

Отсюда вывод: в Петербурге практически полностью отсутствуют недорогие, но качественные объекты размещения. Между тем потребность в них колос- сальная. Например, один из ущемленных до последнего времени сегментов — корпоративный съем. В Петербурге достаточно штаб-квартир и крупных подразделений самых разных компаний, в том числе иностранных. Они хотят обеспечить своим командированным работникам приемлемые условия проживания, но одновременно хотят сэкономить. Селить в хороший отель — дорого, а аренду квартиры может быть затруднительно провести по бухгалтерии и не- возможно отнести на себестоимость. В случае апарт-отеля подобные проблемы отсутствуют. В результате у нас стоит очередь из корпоративных клиентов, которые бронируют конкретные блоки на годы вперед.

Другие ключевые группы потребителей — семьи с детьми (своя кухня облегчает решение вопроса с питанием), спортсмены со своим режимом питания. Это лишь несколько примеров клиентских сегментов, на деле их гораздо больше.

От прототипа к масштабированию

Чтобы построить классический апарт-отель, мы должны были сформировать последовательность действий, которые приведут нас к успеху. Для начала необходимо было понять, где взять актив (этим занимались наши брокеры). Затем следовало понять формат объекта с точки зрения формата номеров, внутреннего насыщения, сопутствующей инфраструктуры и так далее (этим занималось наше консалтинговое подразделение). Наконец, нам нужно было понять, как всё будет выглядеть физически (на подобные вопросы отвечала служба управления девелоперскими проектами, а также служба эксплуатации).

В конечном итоге родился прототип, воплощенный в здании на Московском проспекте. Теперь мы переходим к этапу масштабирования (проектируем четыре собственных апарт-отеля в Петербурге, три в Москве, один в Калинин- граде) и, кроме того, ведем переговоры с десятком внешних собственников активов, которые можно переформатировать в апарт-отели «Вертикаль», применив подход REAM. В какой-то момент — вероятно, это 2018-2019 гг. — сеть будет расти в геометрической прогрессии. Мы хотим, чтобы бренд «Вертикаль» стал известным. Кстати, именно поэтому у нас будет единая площадка по бронированию и продаже. Это позволит сократить долю заказов через интернет-ресурсы типа Booking.com, стоимость услуг которых довольно высока. На старте эта доля достигала 70 %, а сейчас опустилась ниже 50 %. Сэкономленные средства увеличивают доход собственников.

Опыт — плюс к доходу

Кстати, о доходе. Я уже заметил, что по итогам первого года инвесторы получили 9,5 % годовых на вложенный капитал. И это без роста стоимости актива, притом что собственник участвует в процессе, только получая красивые отчеты и регулярные денежные перечисления.

Почему я уверен в том, что в будущем доходность превысит 15 % годовых? Потому что в первый год загрузка росла не сразу: нам нужно было время на раскачку. Кроме того, мы учимся и не стесняемся об этом говорить. Чрезвычайно сложно эффективно привлекать гостей и одновременно хорошо и дешево управлять объектом недвижимости. У которого, ко всему прочему, множество собственников. Но у нас это получается и потому управление апарт-отелями станет одним из стратегических направлений нашей деятельности.

img