Член АКФО
img
img

ИЗ ПАССИВА — В АКТИВ: КАК ЗАСТАВИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ГОСКОРПОРАЦИЙ РАБОТАТЬ И ПРИНОСИТЬ ДОХОД

8 марта 2018

Недвижимость государственных компаний — крупный и большой сегмент рынка, которому часто уделяется недостаточно внимания. Такие объекты в большинстве случаев не используются на полную мощность и не приносят доходов, напротив, постоянно требуя новых и новых инвестиций в поддержание вялотекущей деятельности.

Сегодня на российском рынке появился механизм, который дает возможность заставить объекты, принадлежащие государственным предприятиям, функционировать и быть успешными. Этот механизм — ассет-менеджмент — направление, позволяющее извлечь максимум из актива благодаря комплексности, ответственности и инновационности процесса.

Комплексность позволяет взглянуть на объект с разных сторон, оценив экономическую ситуацию, тенденции и прогнозы рынка недвижимости, успешный опыт внедрения ассет-менеджмента за рубежом. Более того, к управлению объектами привлекаются сотрудники самых разных подразделений компании, что позволяет выполнять качественную работу на каждом этапе. Ответственность мотивирует сотрудников, ведь от каждого зависит эффективность работы и удовлетворенность заказчика результатом. Инновационность позволяет рассматривать объект широко и использовать нестандартные варианты и креативные решения и в случае успеха применять их в дальнейшей работе.

В данной статье рассказывается об особенностях работы с административной недвижимостью и приводятся примеры удачного использования концепции ассет-менеджмента в работе над убыточными активами.

На государственные компании приходится значительная доля рынка недвижимости России в целом и Москвы в частности. Однако квадратные метры для этих крупных собственников, как правило, являются балластом, неизбежно сопутствующим основному бизнесу. А в кризис даже успешные структуры стремятся от балласта избавиться. Почему в существующих условиях это практи- чески невозможно и как с этим бороться, расскажет Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar.

Специфика недвижимости госкорпораций, во-первых, в многообразии. Среди активов таких организаций административные и производственные здания, земельные участки, транспортные узлы, общественные и инфраструктурные учреждения, в том числе больницы, детские сады, дома отдыха и т. д. Во-вторых, скажем прямо, в отсутствии профессионального менеджмента. В 99 случаях из 100 объекты управляются по остаточному принципу, содержатся в ненадлежащем виде и приносят убытки собственнику, который не имеет компетенции раскрыть их потенциал. В итоге, казалось бы, золотые квадратные метры становятся для компании обузой, которую и тащить накладно, и избавиться от неё сложно — мешает неблагоприятная конъюнктура падающего рынка.

Продать нельзя оставить

Пока общий экономический фон и внутренняя структура бизнеса позволяли, государственные компании рассматривали принадлежащую им недвижимость как неизбежное зло, но, когда ситуация на рынке резко изменилась, изменился и подход топ-менеджмента предприятий. На фоне волатильности валют, падения доходов, роста расходов, в том числе на закупку импортного оборудования, и одновременного снижения цен на нефть и газ госкорпорации наконец-то начали считать деньги. И поскольку нельзя урезать инвестиции в основное производство без потери его качества или объемов, то практически единственным контролируемым показателем, поддающимся оптимизации, оказывается стоимость содержания недвижимости.

Имущество на балансе — это всегда затраты: на эксплуатацию, ремонт, выплату налогов и зарплат штату управляющих и эксплуатирующих сотрудников, из которых формируется значительная статья расходов, которая в свою очередь может доходить в общем объеме трат до 7-20 %. Многие госкомпании задумались, провели инвентаризацию, посчитали, модернизировали производство и оптимизировали свои производственные мощности — например, переместили их из шести объектов в один. Решение правильное, но что делать с оставшимися пятью зданиями? По большому счету, есть только два пути — избавиться от имущества путем его продажи или продолжить использовать самостоятельно, пытаясь извлечь из него прибыль.

К сожалению, сложно найти худшее время для реализации недвижимости, ведь сегодня даже современные, профессиональные объекты уходят с большим дисконтом. Рынок падает, ставки летят вниз, иностранные инвесторы, которых и раньше можно было пересчитать по пальцам, притормозили свою деятельность в России почти до нуля, а российские компании готовы только на самые выгодные (читай: самые дешевые) покупки. Сложно найти инвестора даже в Москве, а в регионах так и вовсе почти невозможно. И вот она — дилемма: продать нельзя оставить.

Чтобы сдвинуться с этой мертвой точки, есть только одно решение — выйти из сумрака и встать на рыночные рельсы. Перестать продавать стены, а начать продавать концепцию, возможность — одним словом, качественный, упакованный продукт, заточенный под конкретную категорию инвесторов. Для этого необходимо понять настоящую или перспективную ценность объекта. Например, внутренние планировки заброшенного административного здания могут идеально подходить для гостиницы или апарт-отеля. Значит, нужно превратить его в гостиницу или найти профессионального отельного оператора, которому интересно приобрести «полуфабрикат». Необходимо подойти к запросам покупателей комплексно: одни объекты наполнить арендным потоком, другие — реновировать, третьи — продать безо всяких улучшений, просто под земельный участок, на четвертые оформить разрешительную документацию. Есть здания, у которых вообще нет свидетельства о собственности. Значит, придется сначала поднять всю юридическую историю и привести ее в порядок. Разумеется, у дочерних обществ, осуществляющих фактическое управление недвижимостью госкорпораций, просто недостаточно компетенций для такой работы, требующей знания рынка, навыков управления и реализации объектов. Им нужна помощь в упаковке продукта, его позиционировании и продаже. Словом, всё то, что в чём могут помочь профессиональные консультанты и ме- неджеры.

Если еще несколько лет назад рынок внешних управляющих в России находился в стадии формирования и не мог похвастаться большим числом профессиональных игроков, то сегодня на нем работают компании, имеющие в своем активе несколько десятков объектов и годы практики за плечами. Современные профессиональные управляющие работают с учетом всех предусмотренных законом процедур. Продажи активов будут проходить по ФЗ. Будет произведена оценка, конкурсная процедура на покупку, даже на подрядчика, то есть саму управляющую компанию, должен быть проведен тендер, равно как и оформлены соответствующие бумаги и разрешения.

Менеджер должен понимать, что в управлении собственностью госкорпораций есть свои особенности, поэтому вывод объектов на коммерческий рынок должен проводиться консультантами, которые знают законодательные ограничения государственных компаний и могут адаптировать несформированный специфичный продукт к коммерческому рынку. Кроме того, учитывая объемы и разнообразие форм недвижимости, о которых мы говорили выше, нужен управляющий, способный комплексно подойти к менеджменту — превратить массив объектов, часто с широкой географией, разбросанных по всей России, в деньги, максимально большие и в минимальный срок. Такой подход может обеспечить специалист в сфере Asset.

Ассет-управляющий обладает компетенциями комплексного подхода не только к торговой и офисной недвижимости, но также промышленной или узко- специализированной, а также навыками составления и реализации стратегии работы с активами. Кроме того, он способен провести всю процедуру от начала до конца — от оценки текущего состояния активов предприятия, анализа, инвентаризации, учета всех существующих объектов и расходов на их содер- жание и до их продажи. У NAI Becar обширный опыт такого управления, и она готова поделиться рядом собственных ноу-хау.

Сase-stady: как продать завод

Приведём один пример. Заказчик, строительная организация, владел параллельно тремя заводами — в Пензе, Набережных Челнах и Московской области. Производство давно приносило убытки и давило мертвым грузом на основной бизнес предприятия.

Эксперты NAI Becar провели оценку активов, в том числе анализ их загруженности, и пришли к выводу, что практически все заводы сданы в аренду мел- кой нарезкой — просто для того, чтобы минимизировать убытки и оплачивать коммунальные платежи и налоги. При этом некоторые арендаторы даже не имели документов. Проанализировав результаты исследования, специалисты компании предложили перенести производственную линию на один из существующих заводов, а остальные здания отремонтировать, дооформить железно- дорожные пути, выкупить землю, тем самым снизив ежегодные платежи за землю, и т. д. На это ушло порядка двух лет, но сегодня результат очевиден: один завод продан полностью, другой — частично реализован, частично заполнен арендаторами, на третьем производство осуществляется в оптимизированном формате, а лишние площади сданы в аренду. Владелец получил доход от продажи ненужного ему здания и, по сути, переложил расходы на содержание оставшихся двух объектов на плечи арендаторов. В ближайшее время остатки неиспользуемых активов будут распроданы. Возможно, собственник посчитает наиболее правильным оставить объект в своей собственности, но в любом случае сегодня эти здания не требуют дополнительных финансовых вливаний и не тормозят развитие основного бизнеса.

Сase-stady: как заставить работать непрофильные активы

Многие предприятия, помимо основных производственных корпусов, содержат еще и огромное количество так называемой сервисной недвижимости — столовых, домов отдыха и культуры, медицинских клиник, профсоюзных административных зданий, гостиниц и т. д. Как правило, все эти объекты убыточны, вместе с тем, привлекая клиентский поток со стороны, можно сделать их высокодоходным активом. Поскольку обычно эти объекты находятся в ведении производственных директоров или завхозов, об этом мало кто задумывается, в итоге производство дотирует все эти учреждения. Но скажем прямо: дотировать в Москве столовую, отличный арендный бизнес, востребованный почти в любом районе столицы, — просто смешно. То же самое можно сказать почти о любом сервисном объекте. Достаточно передать всю линейку в коммерческое использование грамотным арендаторам и профессиональным управляющим, подписав с ними задание на тот вид деятельности, который важен для самого предприятия.  

Возьмем для примера медицинский центр. Разумеется, если вашей корпоративной поликлиникой или больницей занимаются непрофессионалы, не знающие тарифов конкурентов на аналогичные услуги, если объект не рекламируется, некому заключать договоры со страховыми компаниями, привлекая дополнительный поток пациентов по страховкам, словом, нет понимания коммерческой сути проекта, то он ежемесячно будет высасывать всё новые и новые транши на свое содержание.

Что сделает профессиональная управляющая компания? Выставит медцентр на торги, проведет тендер и привлечет опытного медицинского оператора, который полностью возьмет на себя обслуживание здания с обязательством оказывать медицинские услуги сотрудникам предприятия-собственника по согласованным тарифам. Что в итоге? В итоге завод обеспечит своих сотрудников качественной медицинской помощью и при этом перестанет ежемесячно инвестировать средства в свой сервисный объект, сэкономив миллиарды рублей в год

Перспективы рынка

Вопрос оптимизации управления имуществом государственных компаний неоднократно пыталось решить само государство, но видимых успехов достигнуто не было. Некоторые корпорации продвинулись дальше по рыночному пути, некоторые не сдвинулись с места, но все-таки в последние годы был сделан важный шаг: компании впервые задумались о расходах, которые они несут. Конечно, если сравнить издержки на недвижимость с доходами и расходами на основное производство, то показатели будут несопоставимы, но если говорить об абсолютных цифрах, то очевидно, что любая организация не может позволить себе нести столь крупные и столь беспечные расходы. Кроме того, помимо указов сверху, есть рыночная экономика, которая должна заставить собственников работать рационально, чтобы сохранить конкурентоспособность своих предприятий. И сегодня рынок как никогда дает ощутимый толчок, чтобы подойти к этому вопросу не с формальной точки зрения.


img